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楼市再传小作文,大的要来了?
Original
你们的中产先生
中产先生
2024-06-27
1345个字 阅读时长:4分钟
中产先生 | 洞见时代
发现价值
讲述生活
可行吗?
今天,楼市最大的消息莫过于彭博的小作文:
中国考虑政府购买存量住房缓解供过于求。
也就是我们常说的:
政府收储存量房。
自从上个月底超预期去库存政策公布以来,关于如何去库存已经讨论过很多次了。
常规的手段有:
以旧换新、取消限购、放松落户、新房降价。
超常规的手段有
:
体制内消化、政府收储
。
体制内消化已经有些迹象了,某市公积金买二套房首付降到20%,多明显的信号,国家用卖地来卡去库存,地方最快的方式自然是内部解决。
当然,这些都比不上保留的大招——政府收储。
真的要动这个大招吗?
从目前楼市情况来看,虽然各地都在出大招,楼市也在有所回暖,但是速度和幅度可能都远水不解近渴。
昨天,苦撑了三年的雅居乐也暴雷了,头部房企就只剩龙湖一家独善其身,而楼市预期短期内也无法彻底企稳。
政府收储无疑是最有效的做法。
但是首先要厘清三个关键问题。
1、怎么收?
两种方式:
一种是直接收房企的存量住宅,主要就是帮助房企去库存,跟二手房无关,这种做法对去库存最直接最有效。
一种是以旧换新,从市场上折价收储二手房促成新房去库存,过程复杂了一点,但是综合收益最好。
目前还不知道是哪一种,还是说两种一起进行。
2、钱从哪里来?
这是最关键的问题。
地方来举债不太现实,现在都在化债过紧日子,没必要再增加新的债务。
所以,只能国家出钱
。
目前地方收储主要靠住房租赁贷款,第一批是2000亿,今年会不会继续增加呢?
还有一种就是国家设置专项资金:
比如发专项债、动用存量公积金、住房抵押贷款证券化等方式。
3、需要多少钱?
之前有各种机构测算过:
如果要把住房去化周期压降到 18 个月以内,对应需 要消化 7.7 亿平方米库存,对应均价约为 9779 元/平方米。
大概需要7万亿。
这个真不算少了,难度挺大的。
4、收储之后怎么办?
主要就是做保障房。
卖掉或者租掉。
以公租房为例:
其实要计算的就是租金回报率能不能打平收储资金的利率。
一线和强二线肯定打不平,弱二线和三四线可以打平,但是能租的出去吗,也要打个问号。
所以,结论就是:
政府收储,看起来很美,但是实行起来约束条件太多,力度和范围有限,不太可能全国大规模铺开。
拭目以待。
另外,关于楼市还有两个事:
说了这么多去库存,
其实很多人对于各个城市库存到底有多少都不得而知
,这个问题可以点击阅读:
楼市谁先扛不住
?
而且,现在虽然在用力救市,
但是经济其实已经在去地产化了
,最近两个大事就是明确信号,
可以点击阅读
:
经济开始去地产化
。
就这样。
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中产先生
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